On peut supposer le loyer d’une maison divisé en deux parties, dont l’une constitue proprement le loyer du bâtiment ou rente de la superficie ; l’autre s’appelle communément le loyer du sol ou rente du fonds de terre.
Le loyer du bâtiment est l’intérêt ou profit du capital dépense a construire la maison. Pour mettre le commerce d’un entrepreneur de bâtiments1 au niveau de tous les autres commerces, il est nécessaire que ce loyer soit suffisant, premièrement, pour lui rapporter le même intérêt que celui qu’il aurait retiré de son capital en le prêtant sur de bonnes sûretés et, deuxièmement, pour tenir constamment la maison en bon état de réparation, ou, ce qui revient au même, pour remplacer, dans un certain espace d’années, le capital qui a été employé à la bâtir. Le loyer que rend un bâtiment, ou le profit ordinaire de l’argent placé en bâtiments, est donc réglé partout par le taux ordinaire de l’intérêt de l’argent. Si le taux de l’intérêt au cours de la place est à 4 p. 100, le revenu d’une maison qui, la rente du sol payée, rapporte 6 ou 6 1/2 pour 100 sur la totalité des dépenses de construction, peut bien être censé rendre à l’entrepreneur de la construction un profit suffisant. Quand le taux de l’intérêt est de 5 pour 100, il faut peut-être que ce revenu aille à 7 et 7 1/2 pour 100. S’il arrivait que le commerce d’un entrepreneur de maisons rapportât un profit beaucoup plus grand que celui-ci, à proportion de l’intérêt courant de l’argent, ce commerce enlèverait bientôt tant de capital aux autres branches de commerce, qu’il ramènerait ce profit à son juste niveau. S’il venait, au contraire, à rendre beaucoup moins, les autres commerces lui enlèveraient bientôt tant de capital, que le profit remonterait encore au niveau des autres.
Tout ce qui excède, dans le loyer total d’une maison, ce qui est suffisant pour rapporter ce profit raisonnable, va naturellement au loyer du sol ; et quand le propriétaire du sol et le propriétaire de la superficie sont deux personnes différentes, c’est au premier le plus souvent que se paie la totalité de cet excédent. Cette augmentation de loyer est le prix que donne le locataire de la maison pour quelque avantage de situation, réel ou réputé tel. Dans les maisons des champs situées à une certaine distance des grandes villes, et où il y a abondance de terrain libre pour construire, le loyer du sol n’est presque rien, ou n’est pas plus que ce que rendrait le fonds sur lequel est la maison, s’il était mis en culture. Dans les maisons de campagne voisines de quelque grande ville, ce loyer du sol est quelquefois beaucoup plus haut, et on paie souvent assez cher la beauté ou la commodité particulière de la situation. Les loyers du sol sont, en général, le plus haut possible dans la capitale, et surtout dans ces quartiers recherchés où il se trouve y avoir la plus grande demande de maisons, quelles que puissent être les causes de cette demande, soit raison de commerce et d’affaires, soit raison d’agrément et de société, ou simplement affaire de mode et de vanité.
Un impôt sur les loyers de maison, payable par le locataire, et proportionné au revenu total que rendrait chaque maison, ne pourrait pas influer, du moins pour longtemps, sur les revenus que rendent les superficies ou bâtiments. Si l’entrepreneur de constructions n’y trouvait pas le profit raisonnable qu’il s’attend à faire, il serait forcé de quitter le métier ; ce qui, faisant monter la demande de bâtiments, ramènerait en peu de temps le profit de ce commerce à son juste niveau avec le profit des autres. Un pareil impôt ne porterait pas non plus totalement sur le loyer du sol, mais il se partagerait de manière à tomber, partie sur l’habitant de la maison, partie sur le propriétaire du sol.
Par exemple, supposons qu’une personne juge que ses facultés lui permettent de dépenser pour son loyer 60 liv. par an, et supposons aussi qu’on vienne à établir sur les loyers un impôt de 4 sch. pour livre ou d’un cinquième, payable-par le locataire ; dans ce cas, un loyer de 60 liv. lui coûtera 72 liv. par an ; ce qui est 12 liv. de plus que ce qu’elle se croit en état de donner. Il faudra donc qu’elle se contente d’une maison moindre ou d’un logement de 50 liv. de loyer, lesquelles, jointes aux 10 liv. de surcroît qu’elle est obligée de payer pour l’impôt, lui compléteront la somme de 60 liv. par an, qui est la dépense qu’elle se juge en état de faire ; et à l’effet de payer l’impôt, elle renoncera en partie au surcroît de commodités que lui eût procuré une maison de 10 livres de plus de loyer. Je dis qu’elle y renoncera en partie, car il n’arrivera guère qu’elle soit obligée de renoncer en entier à ce surcroît de commodités, parce que, par une suite des effets de l’impôt, elle viendrait à bout de se procurer, pour ses 50 liv. par an, un meilleur logement qu’elle n’aurait pu l’avoir s’il n’y eût pas eu d’impôt. En effet, de même que cette sorte d’impôt, en écartant ce concurrent particulier, doit diminuer la concurrence pour les logements de 60 liv. de loyer, de même elle doit aussi diminuer la concurrence pour ceux de 50 liv., et de la même manière pour le logement de toute autre somme, excepté ceux du loyer le plus bas, pour lesquels elle augmentera au contraire la concurrence pendant quelque temps. Or, les loyers de chaque classe de logements pour laquelle la concurrence aura diminué, baisseront nécessairement plus ou moins. Cependant, comme aucune partie de cette réduction de loyer ne peut affecter, du moins pour un temps considérable, le loyer de la superficie, la totalité de la réduction doit nécessairement tomber, à la longue, sur le loyer du sol. Par conséquent, le payement final de cet impôt tombera en partie sur le locataire de la maison, qui, pour en payer sa part, aura été obligé de sacrifier une partie de sa commodité, et en partie sur le propriétaire du sol, qui, pour en payer sa part, sera obligé de sacrifier une partie de son revenu. Dans quelle proportion ce payement final se partagera-t-il entre eux ? C’est ce qui n’est peut-être pas très-facile à décider. Ce partage se ferait probablement d’une manière très-différente dans des circonstances différentes, et un impôt de ce genre, d’après des circonstances différentes, affecterait d’une manière très-inégale le locataire de la maison et le propriétaire du soi.
Ce serait entièrement de l’inégalité accidentelle avec laquelle ce partage viendrait à se faire, que procéderait l’inégalité avec laquelle un impôt de ce genre tomberait sur les différents propriétaires de terrains bâtis. Mais l’inégalité avec laquelle cet impôt tomberait sur les différents locataires de maisons, procéderait non-seulement de cette cause, mais encore d’une autre. Dans des degrés différents de fortune, la proportion entre la dépense qu’un particulier affecte à son loyer et sa dépense totale, n’est pas la même ; elle est probablement la plus forte possible dans le plus haut degré de fortune, elle va en diminuant successivement dans les degrés inférieurs, de manière qu’en général, dans le degré le plus bas de fortune, elle est la plus faible possible. Les premiers besoins de la vie font la grande dépense du pauvre. Il a de la difficulté à se procurer de la nourriture, et c’est à en avoir qu’il dépense la plus grande partie de son petit revenu. Le luxe et la vanité forment la principale dépense du riche, et un logement vaste et magnifique embellit et étale, de la manière la plus avantageuse, toutes les autres choses du luxe et de vanité qu’il possède. Aussi un impôt sur les loyers tomberait, en général, avec plus de poids sur les riches, et il n’y aurait peut-être rien de déraisonnable dans cette sorte d’inégalité. Il n’est pas très-déraisonnable2 que les riches contribuent aux dépenses de l’État, non-seulement à proportion de leur revenu, mais encore de quelque chose au-delà de cette proportion.
Quoiqu’à quelques égards le loyer des maisons ressemble au fermage des terres, il y a cependant un point dans lequel il en diffère essentiellement. Le fermage des terres se paie pour l’usage d’une chose productive3 ; la terre qui le paie le produit. Le loyer des maisons se paie pour l’usage d’une chose non productive ; ni la maison, ni le terrain sur lequel elle est assise, ne produisent rien. Ainsi, la personne qui paie ce loyer doit le tirer de quelque autre source de revenu distincte et indépendante de la chose pour laquelle elle le paie. Il faut qu’un impôt mis sur les loyers, en tant qu’il tombe sur les locataires, soit tiré de la même source que le loyer lui-même ; il faut que ceux-ci le payent sur leur revenu, que ce revenu provienne de salaire de travail, ou de profit de capitaux ou de rente de terre. En tant que cet impôt tombe sur des locataires, il est du nombre de ces impôts qui ne portent pas sur une seule source de revenu, mais sur toutes les trois sources indistinctement, et il est, à tous égards, de même nature qu’un impôt sur toute autre espèce de denrée consommable. En général, il n’y a peut-être pas un seul article de dépense ou de consommation qui soit plus dans le cas de faire juger de la manière large ou étroite dont un homme règle sa dépense totale, que la quotité de son loyer. Un impôt proportionnel sur cet article de la dépense des particuliers rendrait peut-être plus de revenu qu’on n’a pu encore en retirer jusqu’à présent de la même source dans aucun pays de l’Europe. Si l’impôt, à la vérité, était très-fort, la plus grande partie des gens tâcheraient d’y échapper, autant qu’ils pourraient, en se contentant de logements médiocres, et en tournant vers quelque autre objet la partie la plus considérable de leur dépense.
On pourrait aisément s’assurer avec assez d’exactitude de la quotité du loyer, au moyen d’une mesure de police du même genre que celle qui serait nécessaire pour s’assurer de la quotité ordinaire du revenu foncier. Les maisons non habitées ne devraient pas payer l’impôt. Un impôt sur ces maisons tomberait entièrement sur le propriétaire, qui serait ainsi impose pour une chose qui ne lui rapporterait ni commodité ni revenu. Les maisons habitées par le propriétaire devraient être imposées, non pas d’après la dépense qu’aurait pu coûter leur construction, mais d’après le loyer qu’elles seraient dans le cas de rapporter si elles étaient louées, arbitré à une juste évaluation. Si elles étaient imposées d’après la dépense qu’aurait coûtée leur construction, un pareil impôt de 3 ou 4 sch. pour livre, joint aux autres impôts, ruinerait presque toutes les grandes et riches familles de ce pays et, je crois, de tout autre pays civilisé. Quiconque examinera avec attention les différentes maisons de la ville et de la campagne de quelques-unes des plus grandes et des plus opulentes familles du royaume, trouvera qu’au taux de 6 1/2 seulement ou 7 pour 100 sur les frais originaires de construction, leur loyer est à peu près égal à la totalité du revenu net de leurs biens. C’est la dépense accumulée de plusieurs générations successives, appliquée à des objets d’une grande beauté et d’une grande magnificence à la vérité, mais d’une valeur échangeable extrêmement modique, à proportion de ce qu’ils ont coûté4.
Le loyer du sol est encore un sujet plus propre à être imposé que le loyer des maisons. Un impôt sur le loyer du sol ne ferait pas monter le loyer des maisons. Il tomberait en entier sur le propriétaire du sol, qui agit toujours en monopoleur et qui exige le loyer le plus fort qu’il soit possible de donner pour l’usage de son terrain. Les offres sont plus ou moins fortes, selon que les concurrents sont plus riches ou plus pauvres, ou qu’ils sont en état de satisfaire, à plus ou moins de frais, la fantaisie qu’ils ont pour tel coin de terrain en particulier. Dans tout pays, le plus grand nombre de concurrents riches est dans la capitale, et c’est là aussi qu’on trouvera toujours les loyers du sol les plus forts. Comme un impôt sur les loyers du sol ne pourrait pas augmenter le moins du monde la richesse de ces concurrents, ils ne seraient pas vraisemblablement pour cela disposés à payer plus cher l’usage du terrain. Il importerait fort peu que l’impôt dût être avancé par le locataire ou par le propriétaire du sol. Plus le locataire serait obligé de payer pour l’impôt, moins il serait d’humeur à payer pour le terrain, de manière que le payement définitif de l’impôt retomberait en entier sur le propriétaire du terrain. Le loyer du sol des maisons non habitées ne devrait pas payer d’impôt.
Les loyers du sol et des fermages ordinaires des terres sont une espèce de revenu dont le propriétaire jouit, le plus souvent, sans avoir ni soins ni attention à donner. Quand une partie de ce revenu lui serait ôtée pour fournir aux besoins de l’État, on ne découragerait par là aucune espèce d’industrie. Le produit annuel des terres et du travail de la société, la richesse et le revenu réel de la masse du peuple, pourraient toujours être les mêmes après l’impôt comme auparavant. Ainsi, les loyers du sol et les fermages ordinaires des terres sont peut-être l’espèce de revenu qui est le mieux dans le cas de supporter l’assujettissement à un impôt qui lui soit particulier.
Les loyers du sol semblent même, à cet égard, un sujet plus propre à supporter une imposition particulière que les fermages ordinaires des terres. Le fermage ordinaire des terres est le plus souvent dû, en partie au moins, à l’attention et à la bonne administration du propriétaire. Un impôt très-lourd pourrait décourager beaucoup trop cette attention et cette bonne administration. Les loyers du sol, en tant qu’ils excèdent le revenu ordinaire des terres, sont dus en entier au bon gouvernement du souverain, qui, par la protection qu’il assure à l’industrie du peuple en général ou des habitants de quelque lieu particulier, les met d’autant plus en état de payer, pour le terrain sur lequel ils bâtissent, un prix supérieur à sa valeur réelle, ou bien d’offrir au propriétaire du sol plus que la compensation de la perte résultant de cet emploi de sa terre. Il est parfaitement raisonnable qu’un fonds qui doit son existence à la bonne conduite du gouvernement de l’État soit imposé d’une manière particulière, ou contribue de quelque chose de plus que la plupart des autres fonds au soutien du gouvernement.
Quoiqu’en plusieurs différents pays de l’Europe il y ait eu des impôts établis sur les loyers de maisons, je ne sache cependant pas que dans aucun on ait jamais considéré les loyers du sol comme un sujet distinct et séparé d’imposition. Les auteurs des impôts ont apparemment trouvé de la difficulté à constater quelle portion de loyer devrait être considérée comme loyer du sol, et quelle portion devrait l’être comme loyer de la superficie ; il ne serait pourtant pas très-difficile, à ce qu’il semble, de distinguer ces deux parties du loyer l’une de l’autre.
Dans la Grande-Bretagne, le loyer des maisons est censé imposé dans la même proportion que les revenus fonciers, par l’impôt nommé taxe foncière annuelle. L’élévation d’après laquelle est faite l’assiette de chaque paroisse et district est toujours la même. Cette évaluation a été extrêmement inégale dans son origine, et continue toujours à l’être. Dans la plus grande partie du royaume, cet impôt porte toujours plus faiblement sur les loyers de maisons que sur les revenus purement fonciers. Dans un petit nombre de districts seulement, qui furent, dans l’origine, taxés très-haut, et dans lesquels les loyers de maisons ont baissé considérablement, on dit que la taxe foncière de 3 ou 4 sch. pour livre se trouve monter à la juste proportion du véritable loyer des maisons. Les maisons qui ne sont pas louées, quoique assujetties à l’impôt par la loi, en sont exemptées, dans la plupart des districts, par une faveur de ceux qui font la répartition ; et cette exemption occasionne quelquefois de légères variations dans la cote particulière de chaque maison, quoique le montant du contingent pour le district soit toujours le même. Les augmentations qui surviennent dans la quotité des loyers par de nouvelles constructions, par des réparations, etc., vont à la décharge du district ; ce qui occasionne encore d’autres variations dans la cote particulière des maisons individuelles.
Dans la province de Hollande5, chaque maison est imposée à 2 1/2 pour 100 de sa valeur, sans avoir égard au loyer actuel qu’elle rend, sans même qu’on sache si elle est louée ou non. Il semble un peu dur d’obliger un propriétaire à payer un impôt pour une maison qui n’est pas louée, et dont il ne tire aucun revenu, surtout un impôt aussi lourd. En Hollande, où le cours de l’intérêt n’excède pas 3 pour 100, 2 1/2 pour 100 sur la valeur totale d’une maison doit faire le plus souvent plus d’un tiers du loyer de la superficie, peut-être même du loyer total du sol et de la superficie. À la vérité, l’estimation sur laquelle les maisons sont imposées, quoique très-inégale, est, à ce qu’on dit, toujours au-dessous de la valeur réelle. Quand une maison est rebâtie, améliorée ou agrandie, on fait une nouvelle estimation, et la maison est imposée en conséquence.
Ceux qui ont inventé les différents impôts établis en Angleterre sur les maisons en différents temps, semblent s’être imaginé qu’il y avait de grandes difficultés à constater d’une manière passablement exacte la valeur réelle de chaque maison. Ils ont, en conséquence, réglé leur impôt d’après quelque circonstance plus en évidence, et telle qu’ils l’ont probablement jugée devoir être le plus souvent en proportion avec la valeur du loyer.
Le premier impôt de ce genre fut la taxe du fouage ou de 2 schellings par chaque feu. Pour constater combien il y avait de feux dans chaque maison, il était nécessaire que le collecteur de l’impôt en vît toutes les chambres. Cette visite désagréable jeta de l’odieux sur l’impôt. En conséquence, il fut aboli peu après la révolution, comme une tache de servitude.
L’impôt du même genre qui suivit celui-ci fut une taxe de 2 schellings sur chaque maison qui était habitée. Une maison ayant dix fenêtres payait 4 schellings de plus ; une maison à vingt fenêtres et au-delà, payait 8 schellings. Cette taxe fut ensuite changée, en ce que les maisons de vingt fenêtres et de moins de trente furent imposées à 10 schellings, et celles de trente fenêtres et au-delà, à 20 schellings. Le nombre des fenêtres peut se compter le plus souvent du dehors et, dans tous les cas, sans entrer dans toutes les chambres de la maison. Ainsi, la visite du collecteur fut moins choquante pour cet impôt que pour la taxe du fouage.
Cet impôt fut ensuite révoqué, et on établit à la place la taxe des fenêtres, qui a subi aussi plusieurs changements et augmentations. La taxe des fenêtres, telle qu’elle subsiste aujourd’hui (janvier 1775), outre le droit de 3 schellings sur chaque maison en Angleterre, et de 1 schelling sur chaque maison en Écosse, établit sur chaque fenêtre un droit qui, en Angleterre, augmente par degrés, depuis 2 pence, qui est le taux le plus bas pour les maisons qui n’ont pas plus de sept fenêtres, jusqu’à 2 schellings, qui est le taux le plus haut pour les maisons qui ont vingt-cinq fenêtres et au-delà6.
La principale objection contre tous les impôts de cette espèce, c’est leur inégalité, et la pire de toutes les inégalités, puisqu’ils portent souvent avec plus de poids sur le pauvre que sur le riche. Une maison de 10 livres de loyer, dans une ville de province, peut quelquefois avoir plus de fenêtres qu’une maison à Londres, de 500 livres de loyer ; et quoiqu’il y ait à parier que le locataire de la première soit beaucoup moins riche que celui de l’autre, cependant, en tant que sa contribution aux charges de l’État est réglée par la taxe des fenêtres, celui-là contribuera plus que le dernier. Ces impôts sont donc directement contraires à la première des quatre maximes que nous avons établies ci-dessus. Ils ne paraissent pas beaucoup choquer aucune des trois autres.
La tendance naturelle de la taxe des fenêtres et de tous les autres impôts sur les maisons est de faire baisser les loyers. Plus un homme paie pour l’impôt, moins il est évidemment en état de payer pour le loyer. Cependant, depuis l’établissement de la taxe des fenêtres, les loyers de maisons ont au total augmenté, plus ou moins, dans presque chaque ville ou village de la Grande-Bretagne que j’ai pu observer. Tel a été presque partout l’effet de la demande toujours croissante de logements, qu’elle a fait monter les loyers plus que la taxe des fenêtres n’a pu les faire baisser ; preuve à ajouter à tant d’autres de la grande prospérité du pays et de l’accroissement du revenu de ses habitants. Si ce n’eût été la taxe, les loyers auraient monté vraisemblablement encore plus haut.
Il s’agit d’un entrepreneur qui bâtit à ses frais et risques, pour vendre ou louer ensuite la construction.
Voilà une indication qui n’est guère suivie en matière de taxations, quoiqu’elle soit parfaitement juste. A. B.
Cette opinion s’accorde avec la théorie d’Adam Smith sur les dépenses productives ; mais elle n’est pas juste. Une maison qu’habite un particulier n’est pas toujours directement productive, mais il est clair qu’elle peut l’être indirectement; car comment la production pourrait-elle avoir lieu, si ceux qui y sont engagés n’avaient pas un abri et les autres avantages que donnent les maisons ? La nourriture, qui fait vivre l’ouvrier, n’est pas plus nécessaire qu’une maison. Si la première est productive, la seconde le sera également.
Mac Culloch.
Depuis la première publication de cet ouvrage, il a été établi un impôt à peu près conforme aux principes exposés ci-dessus. (Note de l’auteur.)
Mémoires concernant les droits, etc., p. 223.
Depuis 1798, la taxe des fenêtres est, pour une maison de six fenêtres, 6 schell. au total ; dix fenêtres payent 1 liv. 12 sch. ; vingt payent 7 liv. 12 sch. ; cinquante payent 20 liv. 10 sch. ; cent payent 37 liv. Les nombres intermédiaires ont leur tarif à proportion. La taxe la plus haute, qui a lieu pour cent quatre-vingts fenêtres et plus, est de 61 liv. (environ 1,460 fr.)
Titre original : An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations · Parution : Londres, 1776 · Traduction : Germain Garnier († 1821), revue et corrigée par Adolphe Blanqui († 1854) · Année de la traduction : 1802 ; édition revue de 1843 · Édition reproduite : Guillaumin, Paris, 1843, avec les notes des commentateurs (Buchanan, Garnier, Mac Culloch, Malthus, J. Mill, Ricardo, Sismondi, J.-B. Say, Blanqui) · Source : Wikisource, fac-similé de l’édition de 1843 · Licence : domaine public.